Aspectos Comerciales

1. ¿Cómo nace el proyecto?

La Serrezuela nace como un proyecto pensado en y para Cartagena. Restauraremos un ícono y monumento nacional y contribuiremos al florecimiento de una parte importante de la Ciudad Vieja, a través de un espacio en donde, entre otras, converge: entretenimiento, cultura y comercio.

El propósito del proyecto es mejorar la oferta cultural, turística y comercial de la Ciudad Vieja. Hasta el momento no existe ningún proyecto similar en la ciudad amurallada y sabemos que Cartagena, que está en un proceso de desarrollo importante, recibirá a La Serrezuela con mucho entusiasmo.

Nuestro propósito es hacer de La Serrezuela un proyecto armónico con la arquitectura de la Ciudad Vieja de Cartagena, porque hace parte de sus raíces y porque respetamos el entorno de ese Patrimonio Histórico de la Humanidad.

El centro del proyecto es la restauración de la plaza de la Serrezuela que renacerá como centro cultural y de eventos, y a su alrededor, crecerá un complejo de entretenimiento y comercial diseñado para generar gran actividad además de garantizar la sostenibilidad a la Plaza.

2. Ya existen varios centros comerciales en Cartagena… ¿Por qué se justifica construir otro centro comercial?

En primer lugar, hay que aclarar que el proyecto no es un centro comercial, es un CENTRO CULTURAL, COMERCIAL Y DE ENTRETENIMIENTO. El proyecto se estructura alrededor de la Restauración monumental de un icono nacional, es decir la Plaza de la Serrezuela, alrededor de la cual se construirá un complejo de locales comerciales, restaurantes y espacios lúdicos de recreación, esparcimiento, espectáculos, exposición etc., que conformarán el nuevo epicentro de la cultura y el entretenimiento de alto nivel dentro del Centro Histórico de la Ciudad de Cartagena. El proyecto no solamente busca atender el mercado local de la ciudad sino satisfacer una demanda creciente de turistas tanto nacionales como extranjeros, número que asciende a más de 3 millones de personas al año, y que actualmente no está siendo satisfecha de forma adecuada como sucede en otras ciudades turísticas del mundo. La Serrezuela se posicionará como un destino dentro de un gran destino, es decir será parada obligada, tanto por su importancia histórica como por su oferta de actividades para todo visitante de la Ciudad Antigua.

3. Se habla de que hay un boom de la construcción, ¿en qué afecta esto al proyecto?

La existencia de un “boom” en la construcción, que en si misma es un asunto discutible, no tiene por qué afectar este proyecto particular. El mismo no inunda de oferta el mercado inmobiliario, ya que se trata de un proyecto que en área no se compara a los grandes espacios comerciales y que tiene un carácter que lo hace único en su género. Adicionalmente a esto, a pesar del auge reciente en la construcción de espacios comerciales, el mercado aun cuenta con una importante sub-oferta en relación a otros países en la región, por lo que difícilmente podemos pensar en un agotamiento del mercado en términos generales, y mucho menos del mercado particular de la Ciudad Amurallada, donde el proyecto es y siempre va a ser el único, dado no solamente por ser el único predio con este tamaña que permita, en relación a las estricta normas de conservación, desarrollar un proyecto de esta envergadura, sino por el contexto histórico en que se desarrolla articulándose en torno a un monumento nacional de tal magnitud como lo es La Serrezuela.

Finalmente, la estructura jurídica del punto de equilibrio brinda una protección importante a los inversionistas para la garantía de la culminación de la obra lo que evita los riesgos propios de un mercado inundado de bienes inmobiliarios para la venta, toda vez que se comenzará la obra solamente cuando se tengan los recursos suficientes que sean razonables para terminar la obra.

4. ¿Cuál va a ser la vocación del Proyecto?

El centro del proyecto es la restauración de la plaza de la Serrezuela que renacerá como centro cultural y de eventos, y a su alrededor, crecerá un complejo de entretenimiento y comercial, en el que se podrán encontrar, entre otros, una diversa oferta, estratégicamente estructurada de entretenimiento, reconocidas marcas nacionales e internacionales, y restaurantes gourmet, todo esto diseñado para generar gran actividad, además de garantizar la sostenibilidad a la Plaza.

5. ¿Qué tipo de establecimientos se van a ubicar en el Proyecto?

La mezcla de actividades esta siendo cuidadosamente estudiada a través de consultores expertos para garantizar el éxito de la Serrezuela. Dentro de esta planeación se tendrán en cuenta, entre otros: Restaurantes de primera línea, almacenes de reconocidas marcas nacionales e internacionales, servicios de conveniencia, bares, cafés, joyerías, artesanías y demás almacenes y espacios enfocados a atraer el mercado turístico nacional e internacional y generarles una experiencia completa; el centro del proyecto, y haciendo las veces de ancla y destino turístico será la Plaza de la Serrezuela que contará con un aforo de mas de 1.900 personas.

6. A pesar que el Proyecto está ubicado dentro del Centro Histórico, este sector del barrio San Diego está bastante deteriorado. ¿Qué implicaciones tiene esto para el Proyecto?

El Centro Histórico de Cartagena está dividido en 3 barrios: Centro, San Diego y Getsemaní. El Centro es tradicionalmente el de mayor importancia y donde se encuentran no solamente las casas mas imponentes, sino los principales monumentos y la mayor actividad turística. El barrio San Diego, donde entre otros, se encuentra la Iglesia de Santo Toribio y el Hotel Santa Clara, era el barrio tradicional de las familias menos pudientes del Centro Histórico. El desarrollo de Cartagena en los últimos 15 años ha sido tal, que la renovación urbana, y de la mano el valor inmobiliario del barrio San Diego han igualado a aquellos del Centro, generando una gran dinámica de desarrollo en este sector. El barrio Getsemaní está experimentando un fenómeno igual, evidenciado con el anuncio de la llegada a este sector de la cadena de lujo internacional de hoteles Viseroy.

El Barrio San Diego ha experimentado una transformación radical en los últimos años, con la explosión de proyectos residenciales, al completarse la renovación del parque Fernandez de Madrid y la aparición en escena de importantes hoteles como BASTION Luxury Hotel, operado por GHL Hoteles, o el proyecto en desarrollo de la ampliación del ya posicionado Tcherassi Hotel & Spa.

El último recodo del barrio San Diego es precisamente donde se encuentra La Serrezuela. Parte importante del rezago de este sector es precisamente el abandono por muchos años del predio, lo que lo convirtió en un foco de inseguridad y mala imagen.

El proyecto se convierte entonces en una pieza importante de renovación urbana y un dinamizador para terminar de expandir el empuje del Centro Histórico a todo el barrio de San Diego.

De alguna forma, la renovación de La Serrezuela replicará lo logrado en otras partes del mundo con ambiciosos e importantes proyectos de renovación, como lo es reconocido caso a nivel mundial de Puerto Madero en Buenos Aires, que recuperó la ribera del río, completamente olvidada por décadas y rezagada al uso industrial, creando una transformación integral y generando áreas comerciales, edificios residenciales de alto nivel, centros de entretenimiento y devolviendo a la ciudad grandes espacios públicos, de esparcimiento y de entretenimiento.

7. ¿Cuántos locales va a tener el Proyecto?

El número de locales dependerá del mix comercial que se determine. Se estima un máximo de 100 locales a un promedio de 100 m2 cada uno.

8. ¿Qué significa “La Serrezuela”?

El proyecto toma su nombre de la antigua plaza de toros “La Serrezuela Circo-Teatro” inicialmente construida en 1893, renovada dos veces en 1908 y 1930 y que estuvo en funcionamiento hasta 1976.

Aspectos Legales

9. ¿El Proyecto cuenta con licencia de construcción?

Los lotes cuentan con Resolución de Ministerio de Cultura, la Aprobación del Comité Técnico del IPCC y la Licencia de Construcción ejecutoriada por la Curaduría Urbana de Cartagena que son los requisitos necesarios para dar inicio al desarrollo del proyecto. Las modificaciones que se requieran serán tramitadas ante las autoridades correspondientes en su debido momento.

10. ¿Por qué se decidió comercializar el Proyecto a través de derechos fiduciarios?

La comercialización de proyectos inmobiliarios a través de esquemas diferentes a la venta de inmuebles individuales o propiedad horizontal es muy común en países como los Estados Unidos, ya que permite a que una mayor cantidad de personas, con menor capacidad adquisitiva y de inversión, puedan beneficiarse de rentabilidad del negocio inmobiliario, mientras que abre las puertas a los desarrolladores a mayor cantidad de recursos lo cual impulsa el desarrollo de proyectos más ambiciosos.

En Colombia el mecanismo que se ha utilizado para incorporar esta forma de inversión ha sido recientemente el esquema de derechos fiduciarios. Mediante esta estructura no solo se reduce considerablemente el monto requerido para ingresar como inversionista a este tipo de proyectos, sino que permite, a través de un administrador profesional, la adecuada explotación comercial, maximizando los ingresos generados, para combinar la seguridad de un activo inmobiliario con un negocio en operación permanente que genera unas rentabilidades derivadas de las rentas de las zonas explotables. Así mismo en la medida en que se administra el activo como un todo, se garantiza la armonía del mismo, las estrategias buscando el beneficio de todos y la maximización de los ingresos.

Adicionalmente, a través de este esquema se minimizan para los inversionistas riesgos tales como la vacancia, pues se comparte la totalidad del ingreso del proyecto, en adición a que la responsabilidad de la administración del inmueble recae completamente en el administrador profesional.

Finalmente, incorpora al negocio la vigilancia de la Fiduciaria, que es un administrador profesional vigilado por la Superintendencia Financiera de Colombia, garantizando la procedencia y destino de los recursos y los más altos estándares de profesionalismo en todas las personas involucradas.

11. ¿Se pueden revender los derechos fiduciarios?

Los derechos fiduciarios se pueden comercializar en cualquier momento. Durante la fase pre-constructiva y constructiva estos derechos pueden ser cedidos a cualquier persona siempre y cuando estén los cesionarios autorizados por el promotor y debidamente vinculados y autorizados por la Fiduciaria. Las aprobaciones mencionadas son importantes, en la medida en que la Fiduciaria debe verificar el origen de los fondos, conocer el cliente, entre otras, y el Promotor verificar que el cesionario puede cumplir con las cuotas de pago establecidas en los contratos de vinculación de cada inversionista.

Durante la Fase operativa la cesión de derechos está regulada bajo un derecho de preferencia, lo que de ninguna forma impide la comercialización, sino que requiere surtir un trámite previo. De igual manera, el cesionario siempre debe ser aprobado para su vinculación por la fiduciaria.

Es importante recordar que los derechos fiduciarios no son valores, y por lo tanto no se pueden negociar en el mercado de valores.

12. ¿Se pueden registrar los derechos fiduciarios a nombre de terceros (Ej. esposa o hijos)?

Si es posible hacerlo. El contrato de fiducia pone un límite de dos personas naturales o jurídicas por cada contrato de vinculación. Cada persona que se vincule debe aportar toda la documentación requerida por la fiduciaria. En el caso de que los recursos necesarios para realizar los aportes pactados provengan de una persona distinta a aquellas vinculadas, esta persona deberá aportar los soportes financieros que sustenten la capacidad de pago. En todos los casos, debe existir una relación entre la inversión a realizar y la fuente de los recursos invertidos.

13. ¿Cuántas personas puedo registrar en cada contrato de vinculación?

La Fiduciaria nos permite tener hasta dos personas naturales o jurídicas registradas por cada contrato de vinculación. Es posible hacer un contrato de vinculación por cada derecho fiduciario. El reparto de los derechos y obligaciones de cada una de las personas en cada uno de los contratos de vinculación puede ser especificada en el mismo, o se asumirá que el reparto es a partes iguales.

14. ¿En qué se diferencian estos derechos fiduciarios de los FIDIS?

Los FIDIS son simplemente una forma que la empresa BD creó para referirse fácilmente a los derechos fiduciarios dentro de su estructura. La diferencia entre los proyectos promocionados por dicha empresa y este proyecto no es, entonces, la forma de participación, sino el proyecto subyacente. En nuestro caso, el Centro Cultural, de Entretenimiento y Comercial Plaza de la Serrezuela, y en el de ellos, las Torres BD en diferentes partes del país. Los esquemas fiduciarios para la estructuración de proyectos inmobiliarios llevan años utilizándose en Colombia y en el mundo y permiten darles acceso a inversionistas que quieren invertir en finca raíz, pero que normalmente no lo pueden hacer por el gran tamaño de la inversión que tendrían que acometer de querer invertir solos en un gran proyecto inmobiliario.

15. ¿Cómo se participa en las decisiones del proyecto?

Hasta el final de la fase constructiva el proyecto se comporta como un proyecto tradicional inmobiliario. Esto significa que la única responsabilidad del inversionista es cumplir con el cronograma de pagos estipulado en su contrato de vinculación. El Promotor tiene la obligación de entregar al Fideicomiso el proyecto terminado y corre con toda la responsabilidad técnica, jurídica y financiera del asunto. Por lo tanto, es él quien toma todas las decisiones en el marco del contrato de fiducia. El Promotor convocará a la primera asamblea finalizando la fase constructiva, dando inicio a la fase operativa. En este momento la Asamblea se convertirá en el máximo órgano de decisión, y cada inversionista tendrá voz y voto, a prorrata de su participación en derechos fiduciarios en la misma.

Aspectos Financieros

16. ¿Qué significa tener un Derecho Fiduciario?

Lo que se está adquiriendo no es un activo inmobiliario, ya que los bienes son del fideicomiso administrado por la fiduciaria. Lo que se está adquiriendo es un porcentaje en unidades de reparto (derechos fiduciarios a partir de la operación) sobre todos los activos que estén en el fideicomiso. Esto significa que todo lo que produzcan estos activos corresponde al Fideicomiso del cual son dueños quienes tienen derechos fiduciarios. También, si el activo inmobiliario llegase a venderse, los titulares de los derechos fiduciarios recibirían su participación del producto de la venta.

Esta operación se asemeja a comprar acciones en una sociedad que es dueña del inmueble y lo explota, pero con menores riesgos ya que está vigilada por la Fiduciaria y con más ventajas patrimoniales, ya que el reparto del producto en dinero se hace por excedentes en caja y no por utilidad decretada.

17. ¿Cuáles son los activos del proyecto?

El principal activo del proyecto va a ser el inmueble Plaza de la Serrezuela. Esto incluye la Plaza, los locales, los restaurantes, las zonas comunales, los centros de entretenimiento, las terrazas y en general la totalidad del edificio. Adicionalmente, los recursos generados por la explotación de dicho inmueble que sean guardados como reserva, serán igualmente activos del Proyecto.

18. ¿Existe una rentabilidad garantizada?

La rentabilidad del proyecto no está garantizada. La rentabilidad de la inversión depende de varios factores, principalmente del valor de los arrendamientos y del porcentaje de ocupación. Adicionalmente, depende de la efectividad de la explotación de los activos comunales como parqueaderos, zonas de entretenimiento, espacios para eventos, etc. Los estudios de factibilidad nos indican una alta posibilidad de éxito en todos estos factores, y tenemos la obligación de realizar todos los esfuerzos para lograr esto, pero no podemos garantizar la respuesta del mercado y por tanto no podemos garantizar la rentabilidad. En el Brochure aparecen las tablas de sensibilidad que muestran la rentabilidad en los distintos escenarios.

19. ¿Cuál es la TIR de la inversión?

La rentabilidad del proyecto no está calculada en términos de Tasa Interna de Retorno (TIR), sino en la renta por caja al momento de maduración del Proyecto. Debe tenerse en cuenta que en un negocio de esta naturaleza, la rentabilidad esperada se da a mediano plazo (3 a 5 años desde el inicio de la operación), y no se pueden esperar los niveles óptimos desde el primer día de operación.

20. ¿En qué valor se estima se valorice el derecho fiduciario?

La valorización de los derechos fiduciarios esta vinculada a tres factores: la demanda del producto en el mercado de inversión, la demanda inmobiliaria en sentido estricto, y la rentabilidad efectiva del producto, con niveles diversos de garantía.

Por otro lado, la desaparición a lo largo de la obra de los riesgos asociados a la construcción implica un aumento del valor por derecho, ya que al estar más cercano el proyecto de entrar en su Fase de Operación , las tasas de retorno esperadas disminuyen.

Teniendo todo lo anterior en cuenta, y con fundamento en la acogida que ha tenido el proyecto, podemos estimar que existen buenas probabilidades de una valorización importante entre este momento y el final de la obra, de entre un 20% y un 25% por encima de su actual precio de venta.

Con el proyecto en funcionamiento, y alcanzada su maduración de ingresos según lo estimado, con un flujo de caja estable y real, y según nuestro análisis del mercado y apetito inversionista de los grandes fondos inmobiliarios, es posible que se presenten ofertas de compra de la totalidad del proyecto, a tasas de retorno anual de entre el 6% y 8%, lo que implicaría un incremento en el valor patrimonial de cerca del 100% de su precio actual.

21. ¿En qué valor se estima se valorice el derecho fiduciario? Si existiese una oferta por la compra total del proyecto, por ejemplo de un fondo inmobiliario, ¿qué pasa si algún inversionista se opone a la venta?

El contrato de fiducia prevé una cláusula de “drag along”, según la cual si un número igual o superior al 60% de los derechos aceptan la oferta recibida, existe una obligación total de venta. De esta forma se evita que un inversionista minoritario bloquee una decisión tan importante como esta en donde se puede generar para todos una importante valorización.

22. El rango de valor de arrendamiento de metro cuadrado es muy amplio. ¿Qué valor se considera como probable en los arrendamientos?

El Proyecto cuenta con la asesoría de la firma QUO, cuyos accionistas son Andres Arango, actual presidente de Ospinas y Cía. y Claudia Luque, anterior gerente de proyecto de Pedro Gomez, quienes han participado en el proceso de estructuración, construcción y puesta en marcha de numerosos centros comerciales, entre los cuales se cuentan Titán Plaza en Bogotá y Plaza Bocagrande en Cartagena. Es la labor principal de esta firma maximizar el valor de las rentas mediante una adecuada estructuración y puesta en marcha de una estrategia comercial.

En este sentido, cuando el proyecto llegue a su maduración, y las ventas de los arrendatarios alcancen los niveles esperados; factorizando los componentes fijos y variables de los contratos de renta, el nivel promedio por metro cuadrado de renta de local comercial al que esperamos alcanzar debe superar los $170.000 pesos por metro cuadrado.

Adicionalmente hay que tener en cuenta que los componentes diferentes a los metros cuadrados de locales son una fuente de ingresos importante, que tienen mecanismos de explotación distintos a la simple renta y que estarán bajo la coordinación y explotación del administrador profesional del proyecto. Gracias a nuestro modelo de participación fiduciaria, todas esas rentas adicionales terminan beneficiando a todos los inversionistas.

23. ¿A quién se le entrega el dinero de los aportes?

Se tomó la decisión de elegir a Fiduciaria Alianza para el desarrollo del proyecto, por tratarse de la Fiduciaria líder en fiducia inmobiliaria en el país. Inicialmente y hasta cuando se decrete el punto de equilibrio, los recursos que se entreguen serán administrados en la cartera colectiva abierta “Alianza”. Y solamente una vez Alianza certifique que se ha alcanzado el punto de equilibrio, los recursos podrán ser utilizados para el desarrollo del Proyecto. Todo esto se hace bajo la constante supervisión de la Fiduciaria y de los interventores.

24. ¿Cómo se decreta el punto de equilibrio?

El contrato fiduciario establece que el punto de equilibrio se decretará cuando se cumplan los siguientes aspectos: a) Que existan contratos de adhesión por valor de $55.000 millones; b) Se encuentre aprobada la licencia de construcción (que ya se encuentra aprobada); c) Se hayan cancelado los impuestos que posibiliten el inicio de la obra; d) Se nombre el Interventor del proyecto; e) Se constituyan las pólizas de seguro cuyo beneficiario sea el Fideicomiso Plaza La Serrezuela; f) Los lotes objeto de desarrollo se encuentren fideicomitidos (lo cual se encuentra verificado); y, g) Se decrete el cierre financiero del proyecto.

25. ¿Qué pasa si no se logra el punto de equilibrio?

En el caso de no alcanzarse el punto de equilibrio en el término dispuesto para ello por el contrato, Alianza procederá a la restitución del 100% de los aportes, que han permanecido invertidos en la cartera colectiva abierta “Alianza”, además de los rendimientos financieros que se hayan producido de acuerdo a lo dispuesto en el prospecto de cartera colectiva suscrito por los inversionistas.

26. Si fuera una inversión en finca raíz ¿cual sería el valor del metro cuadrado?

Factorizando todas las áreas productivas del proyecto, queriendo decir la suma de las áreas de local comercial y su equivalente al mismo valor de renta esperada de las demás áreas productivas (Parqueaderos, burbujas comerciales, plaza de comida, plaza de eventos, publicidad, etc) y asumiendo una renta al momento de su maduración, el valor ponderado por metro cuadrado según el valor de compra de derechos fiduciarios actual es de 17 millones de pesos.

27. ¿Cuál es la penalidad por el retiro antes del inicio de la operación?

Si un inversionista decide retirarse del proyecto antes de decretarse el punto de equilibrio y solicita la terminación del contrato, se generará una multa equivalente al 5% de la inversión que se comprometió a realizar. Si esta decisión se produce después de decretarse el punto de equilibrio, la multa ascenderá al 20% de la inversión que se comprometió a realizar.

28. ¿Qué beneficios existen por el pago de contado?

El pago del 100 % del derecho fiduciario de contado tendrá un descuento del 3.0% calculado como valor neto presente de los flujos de caja de la inversión, descontando la cuota inicial a una tasa EA del 6.0%. Igualmente, si se plantean formas de pagos aceleradas, se realizará el ejercicio financiero para determinar el descuento.

29. ¿Qué beneficios tiene una familia que compre múltiples derechos fiduciarios?

Como incentivo a la compra por una sola persona o un solo grupo familiar en primer grado de varios derechos fiduciarios se estableció la siguiente tabla de descuentos.

CUADRO-1

30. ¿Qué plan de pagos tiene la inversión?

Se ha definido el siguiente plan de financiación para la compra de derechos fiduciarios:

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Para la separación se requerirá que el interesado en adquirir derechos fiduciarios aporte el diez por ciento (10%) del valor del(os) derecho(s) fiduciario(s) a adquirir. El saldo de de la cuota inicial se pagará al mes siguiente de haber sido legalizado el contrato ante la fiduciaria.

31. ¿Es posible pagar el derecho fiduciario en un plan diferente?

En principio la obra requiere el flujo de caja programado según las cuotas planteadas. En todo caso, se puede escuchar a los inversionistas a hacer propuestas de pago distintas, dentro de los mismos plazos planteados, que serán evaluadas por la gerencia del proyecto.

32. ¿Qué intereses se generan en el caso del no pago las cuotas a tiempo?

El retraso en el pago de las cuotas generan los máximos intereses de mora legalmente permitidos hasta el momento en que el inversionista se ponga al día con el plan de pagos estipulado en el Contrato de Vinculación. Una vez trascurridos 30 días calendario de mora, se cumplen las condiciones para la terminación del contrato de forma unilateral por parte del Promotor. En este momento se procederá con la cancelación de la inscripción y a la devolución del remanente después de la penalidad estipulada en el contrato.

33. ¿Cómo reparte el producto de la renta del Proyecto la Fiduciaria durante la Fase de operación?

Las fiducias no son sujetos tributarios de renta, por lo tanto la fiduciaria reparte el excedente de caja una vez hechas las deducciones estatutarias, aquellas reglamentadas por la Asamblea General de Fideicomitentes y los gastos de la fiducia.

Esta repartición se hará con una periodicidad establecida por la Asamblea de Fideicomitentes, pero se dejó la salvedad que deberán repartirse como mínimo el 70,0%, salvo que lo contrario sea aprobado por una mayoría calificada del 80,0% de los fideicomitentes a prorrata de su participación en derechos fiduciarios.

34. ¿Cómo registra la fiduciaria el valor de los Derechos Fiduciarios?

Durante la Fase de Pre construcción y Fase de Construcción, la fiduciaria emitirá una certificación por el valor de los aportes efectivamente realizados durante el año contable

Una vez inicia la Fase de operación, la fiduciaria registrará y dividirá por el total de derechos fiduciarios el valor de los predios y sus mejoras.

Constructor y Promotores

35. ¿Quiénes están detrás del proyecto?

El núcleo central de respaldo del proyecto lo brindan la Promotora A. Cohen (Promotor del Proyecto), la firma Rodríguez-Azuero Abogados y la firma Vinsa Inversiones.

La Promotora A. Cohen, empresa del Arquitecto Aaron Cohen Rosembaum, cuenta con una amplia experiencia en proyectos de inversión inmobiliaria como promotor y como constructor. Ha construido ya en la ciudad antigua de Cartagena, experiencia sumamente importante para las necesidades del proyecto; y recientemente inauguró el Bastión Luxury Hotel, el tercer hotel más grande de la ciudad amurallada. Un resumen de su trabajo puede encontrarse en el Brochure.

La firma Rodríguez-Azuero Abogados es uno de los más importantes bufetes de abogados del país, con amplia experiencia en contratos bancarios y fiduciarios, asesores de muchas de las más calificadas empresas del sector real y financiero de Colombia. Durante años ha sido reconocida como una de las firmas más importantes a nivel nacional por revistas especializadas como Chambers & Partners y Legal 500. Uno de sus socios, Juan Camilo Rodríguez Bravo, es miembro del comité consultor de los Promotores y trabaja directamente en la gestión comercial del proyecto.

Vinsa Inversiones, empresa cuya vocación es la gestión, promoción e inversión en proyectos inmobiliarios fue creada por su principal socio Agustin Esguerra Restrepo, quien cuenta con más de 33 años de experiencia en el sector financiero como presidente de Leasing de Occidente con el propósito de gestionar justamente proyectos de inversión como este.

36. ¿Quién es el diseñador del proyecto?

El diseño arquitectónico es producto de una colaboración entre el reconocido arquitecto y restaurador Álvaro Barrera, quien cuenta, con una amplia experiencia en proyectos dentro de la ciudad amurallada y los arquitectos de la firma Promotora A. Cohen.

Aspectos operativos

37. ¿Qué documentos deben diligenciarse y firmarse para la vinculación al proyecto?

Se diligencian los siguientes documentos:

• Formato Único de Vinculación a la Fiduciaria
• Contrato de Vinculación al Fideicomiso
• Carta de instrucciones
• Prospecto de Vinculación a la Cartera Colectiva Abierta “Alianza”.

38. ¿Qué soportes deben adjuntarse a los documentos para la vinculación?

CUADRO-2

39. ¿Qué tiene en cuenta la Fiduciaria para recibir a una persona como aportante?

Alianza Fiduciaria tiene que verificar los siguientes puntos para aceptar a un nuevo vinculado al proyecto:

  1. Que se hayan llenado correctamente y de forma completa todos los formularios.
  2. Que se haya consignado el valor de la separación, correspondiente al 10% del valor del derecho.
  3. Que la persona o personas no se encuentren reportadas en ninguna lista de riesgo de lavado de activos o financiación del terrorismo.
  4. Que la documentación financiera soporte unos ingresos y bienes suficientes para el pago completo de las obligaciones asumidas por el aportante.

 

40. ¿En qué cuenta debe consignarse la cuota inicial y las cuotas mensuales durante la obra?

Todo el dinero se deposita a través de un convenio de recaudo en varios bancos donde Alianza Fiduciaria tiene cuenta. Para tal efecto se entrega a cada aportante una tarjeta de recaudo con el número de encargo fiduciario que se le asignará desde el momento de su vinculación y durante la vigencia del Fideicomiso. De igual manera, con la misma tarjeta, puede hacerse la consignación directamente en Alianza Fiduciaria.

Asimismo, los depósitos se pueden hacer mediante transferencia electrónica a las cuentas de la cartera colectiva de Alianza Fiduciaria, pero esto requiere que el inversionista envíe al correo electrónico el soporte de la transferencia a los Promotores para que éste sea remitido a la fiduciaria y sea abonado a su encargo de vinculación. En este caso las cuotas no se entienden pagadas hasta que esto surta efecto.

41. ¿Quiénes son las personas encargadas de responder a las solicitudes de los inversionistas?

Si la inquietud se produce antes de la legalización de los contratos y del pago de la totalidad de la cuota inicial, las inquietudes deben dirigirse al comercial que gestionó la venta. En todo caso durante la totalidad del proyecto, hasta iniciada la fase operativa, estarán disponibles para resolver cualquier duda la Gerencia Comercial del proyecto, a cargo de la Sra. Laura Borda Soto, Cel. 310 6897091, y la Dirección Operativa, a cargo de la Sra. Beatriz Medina, Cel. 311 5585477. También podrán ingresar a la página del proyecto www.laserrezuela.com.co o escribir al correo info@laserrezuela.com.co
Una vez iniciada la Fase Operativa del Proyecto, la persona de contacto será determinada por el Comité Fiduciario.

Aspectos generales

42. ¿Qué riesgos tiene el negocio?

Los riesgos del desarrollo de este proyecto, una vez obtenido el punto de equilibrio, son los inherentes a cualquier proyecto inmobiliario, tales como casos de fuerza mayor o caso fortuito que impidan la culminación de la obra o la retrasen en alguna medida. Los sobrecostos de obra, por el contrario, son asumidos por el constructor y el Promotor a menos que se trate de eventos de caso fortuito o fuerza mayor que impidan definitivamente el desarrollo de la obra. Una vez inicie la operación los riesgos existentes son los riesgos de mercado, que pueden impactar la rentabilidad, aunque siempre la inversión va a estar garantizada con un inmueble debidamente asegurado.

43. ¿Cuáles son las consecuencias en caso de que el constructor no termine la obra?

El contrato de fiducia prevé que en este remoto escenario, la Fiduciaria activa las cláusulas de contingencia donde los tenedores de derechos fiduciarios realizarán una asamblea general y en ese momento tomarán las decisiones pertinentes, encaminadas a la culminación o liquidación del proyecto.

44. ¿Quiénes fueron los vendedores de los lotes donde se desarrolla el proyecto?

Los dueños de los lotes principales fueron, hasta el inicio de este proyecto, los herederos de los hermanos Vélez Danies, quienes construyeron la plaza en la década de los 30. Adicionalmente, se han ido incorporando lotes vecinos de diversos dueños para la ampliación del proyecto.

45. ¿Existen problemas con la tradición o disputas sobre la propiedad de los lotes?

Parte de la razón por la que no se ha adelantado hasta este momento un proyecto de renovación de la Plaza de la Serrezuela ha sido por las dificultades de consolidación de los lotes. Este fue uno de los retos al inicio del desarrollo del presente proyecto. En la actualidad, todas estas dificultades han sido superadas, y la propiedad de la tierra se encuentra concentrada en el fideicomiso, sin ninguna clase de disputa pendiente sobre la misma.

La única orden judicial que sigue vigente sobre los predios es una orden otorgada en el marco de una acción popular en el año 2012 que ordena precisamente la restauración de la plaza, lo que nos encontramos haciendo.

46. ¿Quiénes han invertido en el proyecto?

Hasta el momento, además de la importante inversión del Grupo Promotor para la compra del predio y las gestiones pre-constructivas, han invertido en el proyecto importantes directivos y accionistas de los conglomerados económicos internacionales que tienen presencia en Colombia, además de inversionistas profesionales de capital que han acompañado al grupo promotor en este y otros proyectos.

Aspectos Técnicos

47. ¿Qué se va construir? ¿Qué es el proyecto?

El centro del proyecto es la restauración de la plaza de la Serrezuela que renacerá como centro cultural y de eventos, y a su alrededor, crecerá un complejo de entretenimiento y comercial diseñado para generar gran actividad además de garantizar la sostenibilidad a la Plaza. El proyecto tiene un área construida aproximada de 20 mil metros cuadrados y 3 pisos de altura.

48. ¿Se levantarán actas de vecindad? ¿Se entregarán copias de las actas a los vecinos?

Antes del inicio de la obra, tanto con las edificaciones colindantes como con algunos vecinos cercanos y con aquellos que puedan verse afectados por el Plan de Manejo de Transito aprobado, se levantarán Actas de Vecindad, que no solamente registran el estado inicial de dichos inmuebles sino que contemplarán los procedimientos para su reparación en el caso de que se vean afectados. Es claro que se firmarán dos actas, una para el propietario y una para la obra.

49. ¿Qué tipo de construcción se realizará?

Es una construcción tradicional en estructura de concreto principalmente, combinada con elementos metálicos y estructuras en madera.

Nuestro propósito es hacer la Plaza La Serrezuela de manera armónica con la arquitectura de la Ciudad Vieja de Cartagena, como parte de sus raíces y por respeto el entorno de ese Patrimonio Histórico de la Humanidad.

El equipo de trabajo está conformado por importantes firmas nacionales e internacionales especializadas en cada una de las áreas que involucra el proyecto. Esto con el fin de garantizar la mayor seguridad y un resultado de altísima calidad.

50. ¿Qué tipo de excavación van a realizar?

Para el proceso de excavación se contrató a un consorcio especializado español, D&F GROUP, del que hace parte la reconocida firma FERRE de España, además de reconocidos suelistas y especialistas en geotécnica para realizar todos los cálculos necesarios para garantizar la estabilidad del suelo.

Este proyecto, aunque complejo en su excavación, es similar a muchos otros que se han hecho en otras partes del mundo en centros históricos, y es por esa razón que hemos contratado a las firmas que los han manejado.

La excavación se hará según las recomendaciones hechas por todo el equipo, siempre procurando garantizar, a través del sistema de pantallas, arrostramiento, ingeniería hidrológica y demás ingenierías involucradas, la completa estabilidad del suelo, de las edificaciones vecinas, de la muralla y garantía de la obra.

51. ¿Qué tipo de Pilotaje tendrá el edificio?

La cimentación del edificio es un sistema conjunto entre pantallas perimetrales, pilotes pre-excavados y placa de supresión.

52. ¿Dónde estarán los ingresos al proyecto?

El proyecto cuenta con 3 accesos peatonales y uno vehicular. Dos accesos peatonales y el acceso vehicular sobre la calle Reculada del Ovejo, y un acceso peatonal sobre la Calle del Jardín.

Estos accesos fueron determinados en primer lugar por las condicionantes urbanísticas y normativas, y en segundo lugar, por la estructura de flujos internos del proyecto que permitieran captar el mayor volumen de tráfico hacia el interior.